胜利证券：银城生活服务(01922)未来有较为可观的增长空间 予“买入”评级

银城生活服务有限公司是内地一家著名的物业管理服务供应商，拥有逾20年行业经验，提供多元化的物业管理服务及生活社区增值服务。公司通过提供优质服务，由南京当地的物业管理服务供应商蜕变成为南京及江苏省首屈一指的物业管理服务供应商之一。根据独立第三方报告，于2018年，公司按收益计在南京及江苏省的物业管理服务供应商中分别排名第一及第五，并于2019年中国物业百强企业中名列第34位。

银城生活服务的业务涵盖多种物业，包括住宅物业及非住宅物业，例如医院、政府设施、金融机构、物业销售场地、公园、高速公路服务区、产业园区、混合用途物业、学校及办公大楼。于2019年12月31日，公司的业务涵盖内地15个城市，包括江苏省的10个城市以及长江三角洲地区大都市中其他省份的5个城市，在管建筑面积约达26.1百万平方米。公司管理239项物业，包括116项住宅物业及123项非住宅物业，服务超过140000户家庭。

胜利证券认为，银城生活服务增长态势十分强劲，收入与纯利显著提升。2019年，公司全年收益为约人民币695.8百万元，同比增加约48.8%。2019年年内溢利为约人民币33.2百万元，同比增加约22.5%。若剔除上市开支，公司净利润会出现50%以上的升幅。2019年公司核心纯利(即未扣除本公司于2019年11月6日于联交所上市有关的上市开支)为约人民币45.7百万元，较2018年增加约68.6%，于2019年的核心纯利率为约6.6%，较2018年上升约0.8个百分点。

物业管理业务方面，截至2019年12月31日，公司物业管理服务的合约建筑面积约为30.8百万平方米，同比增加约38.1%。物业管理服务的在管建筑面积约为26.1百万平方米，同比增加约68.4%，这显示出公司物业管理规模持续扩张。胜利证券分析认为，充足的合约面积为公司未来两年的业绩增长提供了稳健保证。

生活社区增值服务方面，胜利证券指出，公司的社区增值服务更趋多元化以增加收入来源。截至2019年12月31日，多元化的生活社区增值服务涵盖113项住宅物业及8项混合用途非住宅物业。公司通过“生活+”社交媒体账户将业主和住户连结至各服务供应商，这不但为客户的日常生活所需提供便利，增强客户黏度，也有效增加集团作为渠道供应商的收入。在2020年1月，公司还成立了一家合营公司提供专业家庭装修、家居翻新服务，持续拓展社区增值服务。

银城生活服务是南京排名第一、江苏省排名前五的物业管理服务供应商，公司业务所在城市包括南京、无锡、苏州、杭州、镇江等的人均可支配年收入更比全国水平高出超过一万元人民币。尽管公司为南京物业管理行业的龙头企业，但由于市场分散程度高，公司在南京的市场占有率不足10%，仍有非常大的增长空间。此外，长江三角洲较低层级城市仍有庞大的发展潜力，有利于物业管理服务公司扩展地域覆盖范围。银城生活服务于2019年新拓展了徐州、泰州、南通、滁州、马鞍山等城市。胜利证券认为，公司以南京为核心，深耕长三角强二线城市，发展潜力巨大。

2019年，银城生活服务的非住宅物业的平均毛利率高达14.3%，共获得39个非住宅物业项目，来自非住宅项目的收入占物业管理服务总收入的比例增加至37.8%。因此，胜利证券指出，银城生活服务非住宅物业有较高毛利率，发展迅速，在物管总收入占比提升。

此外，胜利证券更指出，公司经过多年的运营，已经成功建立起从第三方房地产开发商获取物管项目的独立运营模式。胜利证券认为，在房地产步入存量市场的背景下，银城生活服务独立于控股股东的运营模式更能适应地产行业的变化，更适合时代的发展。2019年，公司从独立第三方发展商获得的在管面积同比增长74.7%到20666千平方米，公司从关联方获得的在管面积同比增长48.8%到5411千平方米。独立第三方发展商提供的在管面积占比提升至79%。同时，公司也拥有很高的客户满意度和续约率。根据独立第三方报告，公司的客户满意度于2019年为84%，超过行业平均水平11个百分点。2019年客户续约率超过90%。